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ob欧宝 ob欧宝最新地址【实用】房产租售财税处理指南(含:表格总结)

发布时间:2022-11-22 07:38:26 点击量:

  企业、个人常常涉及出租、转让房屋(二手房),其中的涉税问题也是财务比较关注的。比如:

  (1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

  一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税,适用税率9%。

  ——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得,以不动产权属变更的当天为取得的时间。

  ——纳税人出租或转让自建不动产,以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间,无建筑工程施工许可证的,按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。

  (2)关于转租不动产如何纳税的问题,总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。

  (1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。(延伸学习:特好记!最新最全增值税税率、征收率表(12月更新)

  (2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征ob欧宝 ob欧宝最新地址率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  (3)小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  (5)财政部 税务总局公告2021年第11号明确:自2021年4月1日至2022年12月31日,对月销售额15万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人,凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过45万元)的,当期无需预缴税款。

  (6)纳税人出租不动产,按规定需要预缴税款的,应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

  (7)向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。

  2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房,免征增值税。

  为进一步支持住房租赁市场发展,财政部税务总局住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告(2021年第24号)》明确:

  住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

  住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。

  (1)住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

  如果个人单位可以报销,发票抬头开具的问题,需要后续口径明确;另或者租给企业当员工集体宿舍是否满足该项条件,也需要后续口径明确。

  (3)出租的是住房,提醒没有要求不动产取得时间,也就是说即使不动产是2016年5月1日以后取得也可以适用政策。

  可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按ob欧宝 ob欧宝最新地址1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

  按政策规定需要预缴增值税,按1.5%预征率预缴增值税,应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

  按政策规定需要预缴增值税,按1.5%预征率预缴增值税,即应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

  出租不动产,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。

  严查作废发票!税务局刚明确!12月17日起,发票必须这样作废,否则罚款比税多!

  (1)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

  (2)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具ob欧宝 ob欧宝最新地址发票的当天。

  1. 《企业所得税法实施条例》 第十九条:租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  2. 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 (国税函〔2010〕79号)规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

  3. 《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》 (国税发[2009]31号):企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

  1.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。房产税按年征收、分期缴纳。

  对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

  2. 《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》 (财税〔2016〕43号)规定:房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

  3. 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 (财税〔2010〕121号)规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  为进一步支持住房租赁市场发展,财政部税务总局住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告(2021年第24号)》明确:

  对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。

  (2)企事业单位、社会团体以及其他组织向企业出租住房的:承租对象必须是专业化规模化住房租赁企业。其中专业化规模化住房租赁企业是指企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

  (1)如果企业属于住房租赁企业(向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业),则增值税可选择按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额(也可选择一般计税方法计税),另减按4%的税率征收房产税。

  (2)如果企业不属于住房租赁企业,如增值税按规定能选择简易计税(如2016年4月30日前取得的住房)的线%的征收率计算应纳税额,另减按4%的税率征收房产税。

  (3)如果企业不属于住房租赁企业,如增值税按规定不能选择简易计税的线%的税率计算应纳税额,另减按4%的税率征收房产税。

  企事业单位、社会团体以及其他组织(含专业化规模化住房租赁企业)转租不属于房产税的纳税人,不缴纳房产税。

  2.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税

  3.房屋租赁合同一经签订,印花税就要全额缴纳,比如公司签订10年的房租合同,合同约定10年的租金,则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

  4.2019年1月1日至2021年12月31日:小规模纳税人50%减征印花税。(财税〔2019〕13号)【温馨提示:营业账簿印花税税率从原先按对“实收资本和资本公积合计”的万分之五降低为万分之二点五,将财税〔2018〕50号规定直接纳入立法。

  5.房屋合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。

  根据 《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》 (财税〔2015〕139号)的规定,自2016年1月1日至2018年12月31日:

  1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税,在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

  2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

  3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房,免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

  4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

  6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税,

  7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入,未单独核算的,不得享受免征房产税优惠政策。

  【补充1】在下列情况下,当有确凿证据表明房地产用途发生改变时,企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产:

  (1)投资性房地产开始自用,相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产;

  (2)房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出,相应地由存货转换为投资性房地产;

  (3)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值,相应地由无形资产转为投资性房地产;

  (5)房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售,从投资性房地产转为存货。

  1.个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

  2.个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的,税率为9%;个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的,征收率为5%。

  个人出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

  对个人出租住房、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;出租非住房在双方签订合同时,由双方按合同规定租金金额的千分之一缴纳,不足一元的,按一元缴纳。

  个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,税率为20%。

  对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为:

  (一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

  (三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

  (四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用。

  个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分,按照国务院有关规定从应纳税ob欧宝 ob欧宝最新地址所得中扣除。

  纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房产租赁成本费用的,按租金收入的5%核定应纳税所得额。

  政策依据:(《厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》(厦门市地方税务局公告2018年第1号)、《国家税务总局厦门市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局厦门市税务局公告2018年第2号))

  自然人出租住房,暂减按10%的税率征收个人所得税;自然人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税。

  (1)当按核定征收申报转租收入(仍为增值税不含税收入)时,不允许扣除转租人向一手出租人支付的租金。

  (2)如果各项税费由租赁方承担的,则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”,应以此作为计算依据。

  (3)公式中的个人所得税税率根据 《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税〔2008〕24号)第二条第(一)款规定判断,具体为:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

  1、(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费)小于等于4000元的(修缮费必须=800元):

  应纳个人所得税=【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次;

  2、(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费)大于4000元的(修缮费必须=800元):

  应纳个人所得税=【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×(1-20%)×税率。

  (1)修缮费每月最高可扣除800元,不足800的按实际修缮费用扣除,超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

  (2)当按据实征收方式申报转租收入(仍为增值税不含税收入)时,允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金(凭发票扣除,允许扣除的租金费用为增值税含税额)。

  (3)“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”,统称相关税费。

  (4)如果各项税费由租赁方承担的,则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”,应以此作为计算依据。

  (5)公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(一)款规定判断,具体为:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

  (6)房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次,纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。

  当纳税人提供的租赁合同中所载租金金额不实或明显偏低,主管税务机关可采用核定计税租金征收的方式,纳入定税管理。

  采用此方式征收,其中以核定的最低月租金为月租金收入,各税种的计算方式与按实征收一致。

  由于私房出租计算较为复杂,为便于纳税人自助计算税收,网站有提供私房出租税收计算器功能(适用住房类型)。

  城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费,分别按应缴增值税税额的7%(5%、1%)、3%、2%等税(费)率征收。

  对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

  (1)计算征收(延伸学习:这个月底也是年底,涉及发票是否取得以及能否税前扣除的五个税务问题!)

  对增值税小规模纳税人按照50%减征印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

  6.土地增值税扣除凭证(房地产评估报告或发票等凭证,核定征收的无需提供)

  7.《成都市地方税务局 成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》(成都市地方税务局 成都市财政局公告2016年第3号)

  9.《四川省财政厅 四川省地方税务局关于对成都市契税适用税率的函》(川财税政函〔1999〕2号)

  10.《四川省财政厅 国家税务总局四川省税务局关于增值税小规模纳税人减征相关税费的通知》(川财规〔2019〕1号)

  1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房),以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  4.个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  5.个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。【温馨提示:广州 深圳 成都 沈阳个人销售住房增值税征免年限由两年提高至五年】

  6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

  1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

  根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”

  2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。

  (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

  (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

  (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  4.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

  (1)计算征收(延伸学习: 【收藏】新收入准则对房地产行业财报的影响 )

  (一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

  (二)房产所有人、土地作用权所有人通过ob欧宝 ob欧宝最新地址中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

  1.契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

  2.自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  3.自2016年2月22日起,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

  4.对于个人无偿赠与不动产的行为,应对受赠人全额征收契税,但并不包括法定继承人继承土地、ob欧宝 ob欧宝最新地址房屋权属的情况。

  5.在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

  【温馨提示:广州 深圳 成都 沈阳个人销售住房增值税征免年限由两年提高至五年】

  2.个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税

  5.个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税

  6.对增值税小规模纳税人按照50%减征印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

  4.土地增值税扣除凭证(房地产评估报告或发票等凭证,核定征收的无需提供)

  高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区个人销售房屋,办理地点为国家税务总局成都市税务局第二税务分局(西华门街32号、锦城大道999号、汇泉北路323号)。其他区域个人销售房屋,办理地点为房屋所在地税务机关。

  购买房屋,办理地点与销售方办理地址(企业销售房屋办理地址为房屋所在地税务机关)保持一致。

  7.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)

  9.《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》(成都市地方税务局成都市财政局公告2016年第3号)

  10.《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号 )

  12.《四川省财政厅四川省地方税务局关于对成都市契税适用税率的函》(川财税政函〔1999〕2号)

  13.《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)

  14.《四川省财政厅国家税务总局四川省税务局关于增值税小规模纳税人减征相关税费的通知》(川财规〔2019〕1号

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